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《物業管理行業發展報告》在京發布

2015-07-31

    2013年10月28日,中國物業管理協會在京發布《物業管理行業發展報告》(以下簡稱《行業報告》),同時,中物協還公布了物業管理行業綜合實力TOP200企業名單及有關分析數據。

    從1981年第一家物業管理公司在深圳誕生以來,經歷32年的發展,物業管理的全面推進和廣泛覆蓋,對提高城市管理水平,改善人居和工作環境,增加就業、擴大消費、促進經濟增長發揮了重要作用,為全面建設小康社會和構建社會主義和諧社會作出了積極貢獻。

    此次發布的《行業報告》是國內首次以行業發展報告形式全面反映當前全國物業管理行業的發展狀況。《行業報告》顯示,截止2012年底,我國物業管理行業已擁有71000余家企業,612.3萬從業人員,管理各類房屋面積145.3億平方米,年營業收入超過3000億元,全國共有43919人獲得物業管理師資格。

    《行業報告》顯示,當前我國物業管理的內外部環境和自身運作模式正在發生深刻變化,在社會經濟生活中發揮著越來越重要的作用,主要體現在六個方面:一是物業管理業態由以住宅為主向寫字樓、商業物業、工業廠房、醫院、學校、寺廟、步行街、街道,以及各類城市綜合體等管理擴展;二是物業管理內容在清潔、綠化、秩序維護、設施設備維修等四項基本服務基礎上,縱向延伸至房地產開發前期的規劃、設計、設施設備選用顧問,中期的招商策劃、營銷代理,后期的尾盤銷售、商業物業經營、房地產經紀業務等整個鏈條,橫向涵蓋消費者居家養老、家政服務、房屋租售、電子商務等各類個性化需求,體現出物業管理豐富的商業價值;三是物業服務產業鏈的拓展,帶動了裝飾維修、電子商務、物流配送、文化健康、居家養老等眾多相關產業的發展,發揮出對擴大內需、拉動經濟增長的積極作用;四是物業管理在在奧運、世博、汶川地震、新疆抗暴、冰雪災害、臺風侵襲等重大活動和事件中發揮的作用,充分證明了物業服務隊伍已經成為社會建設的生力軍,是社會管理中的可以動用的有生力量;五是物業管理經營模式正在發生深刻的變化。依托現代科學技術、現代信息技術和現代企業經營管理方式,正在成就一批走規模化、集約化、專業化經營的技術密集型、服務創新型的現代物業服務商;六是物業管理在城市管理的地位日益重要。物業管理對公共秩序的維護,社區管理的參與,社會責任的擔當,以及協助政府開展安全防范職能的發揮,使其成為城市管理不可或缺的組成部分。

    《行業報告》同時顯示,物業管理行業在快速發展的同時,也面臨著成本急劇上漲、價格調整機制缺失、行業責任邊界不清、業主大會制度實施難、部分企業生存狀況堪憂等深層次問題。同時地域發展不平衡,一線員工流動率高,企業規模小、管理水平低、人員素質差、群眾投訴多等問題還比較突出,困擾著物業行業的健康發展,促進行業規范發展的任務還很艱巨。

    作為《行業報告》的重要內容,中國物業管理協會還同時發布了物業管理行業綜合實力TOP200企業名單及有關分析數據。通過對全國27個省、自治區、直轄市,56個城市推薦的327家企業資料進行數據統計分析和綜合實力排名,產生了物業管理行業綜合實力TOP200企業名單。其中萬科物業發展有限公司、保利物業管理有限公司、長城物業集團股份有限公司、綠城物業服務集團有限公司、北京首開鴻城實業有限公司、中海物業管理有限公司、招商局物業管理有限公司、中航物業管理有限公司、深圳市金地物業管理有限公司、廣東中奧物業管理有限公司等企業位于前列。

    從此次公布的物業管理綜合實力TOP200企業相關數據顯示,T0P200的企業雖然僅占行業企業總量的0.28%,卻承擔了全國13.6%的管理面積,擁有全國11%的從業人員和12.92%的物業管理師。可以看出,TOP200企業在行業占據非常重要的地位,他們的發展在一定程度上引領和帶動著行業的進步。

    TOP200企業均表現出了較強的綜合實力和較快的成長速度。2013年TOP100數據與2011年TOP100數據對比顯示,管理總面積、年經營總收入、總資產、從業人員增長速度分別達到了39.21%、58.72%、40.55%、26.25%。折算后管理面積、總資產年增長都在20%左右,經營收入年增幅達到25%以上。管理面積超過1000萬㎡的企業達到60個,增加了23個;年經營收入超過3億元的企業達到55個,增加了19個。各項數據同時表明,物業服務企業正在向規模化、集約化、品牌化方向發展,行業的集中度逐步提高,處于企業整合、品牌塑造、業務創新、發展方式轉型的關鍵時期。

    在本次TOP200企業中,東部沿海省區企業150家,占75%,其中廣東省54家(深圳39家),占TOP200企業的四分之一強。西部、中部、東北三省共50家,占TOP200企業的25%,與2011年T0P100分布基本相同。還有7個省沒有企業進入TOP200,基本分布在經濟欠發達省區。表明東部沿海發達地區物業服務企業的實力明顯強于中、西部和東北地區的格局沒有發生大的改變。

    TOP200分布在4個直轄市與20個省區的37個城市,其中僅有25個企業地處于14個地級市,TOP200絕大對數位于大城市,二、三線城市的物業管理總體還在拓展階段,還有相當數量的縣級市物業管理處于起步或尚未啟動階段。行業發展地域差異十分明顯,經濟欠發達地區和中小城市物業管理推進總體緩慢。 

    當前,成本上漲和招工難已經成為困擾企業發展的最大難題。隨著每年最低工資標準的剛性上漲,以及物業服務費標準隨成本上漲調整機制的缺失,包括T0P200企業在內,贏利被成本上漲吞噬的現象制約著大多數物業服務企業的發展。在327家企業管理的18852個項目中,2011年以后成功調價的項目僅有1638個,占項目總數8.69%,90%多的項目仍維持原有的物業費標準。盡管企業通過開展多種經營,盡量平衡項目開支,彌補物業服務費較低造成的虧損,但凈利潤率下滑趨勢仍然對企業生存和發展帶來巨大壓力。企業的盈利能力持續在較低水平徘徊,凈利潤率由2011年T0P100企業的6.75%下降到2013年的5.6%。

    從申報企業提供的企業發展報告反映,近兩年,為適應物業管理依托的社會、經濟、法制、市場環境發生的巨大變化,獲取持續競爭力,很多品牌企業在建立新的商業模式、服務方式和管理方法上進行了深入探索。在提高對“物”的管理水平的同時,樹立以“人”為本的服務理念,服務內容從清潔、綠化、秩序維護、設施設備維修四項基礎業務向房屋管家、資產管家、生活管家升級,服務范圍從單純的物業管理向涵蓋社區商務、公寓短租、商業運營、長者服務等領域的“1+N”多角化產業鏈延伸,服務周期向為建筑產品和業主提供全生命周期服務轉型。與此同時,全面質量管理、服務標準化工作的開展和通過專業化、機械化、智能化、信息化投入來優化物業管理工作,提升了企業的服務品質和經營績效,收獲了可喜的社會效益和經濟效益。

    TOP200企業在服務質量提升,商業模式創新,社會責任承擔,經營績效改善等方面都走在行業的前列,形成了行業攻堅克難,創新發展的中堅力量,代表了目前物業管理企業發展的最高水平。

    但在物業管理行業的7萬余家企業中,管理水平低、人員素質差、群眾投訴多、生存狀況堪憂等問題還比較突出。

    中國物業管理協會認為:解決制約行業發展的瓶頸,大力推廣優秀企業的經驗和做法,帶動更多的企業共同進步,提高行業的社會認知度,促進行業規范發展的任務還很艱巨。

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