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淺談物業建管分離

2015-07-22

一、自建自管的形成具有歷史的必然性 

    自建自管是房產管理體制從計劃經濟向市場經濟過渡期間的產物,這種開發企業自管物業的模式在物業管理市場化成熟之前的一段時期內有其合理性。 

    在房地產市場剛剛啟動時,物業管理未被廣大業主所認識和接受。為避免開發的樓盤賣出后由于產權分散而無人管理,政府制定了“誰開發,誰管理”的政策。 1994 年 3 月頒布的 《 城市新建住宅小區管理辦法 》 (中華人民共和國建設部令第 33 號)中明確規定了房地產開發企業在出售住宅小區房屋前,應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理,并與其簽訂物業管理合同。住宅小區在物業管理公司負責管理前,由房地產開發企業負責管理。由于當時物業管理行業發展相對滯后,社會上罕見市場化的專業物業管理公司,在這樣的政策背景下,開發商自建物業管理公司管理所開發的物業項目就成為一種必然選擇。國內第一家物業管理公司 ―― 深圳市物業管理公司,就是深房集團為了解決其開發的第一個高檔別墅項目怡景花園的后期管理問題而在 1981 年成立的。“誰開發,誰管理”的政策有效避免了房地產開發迅猛發展可能導致的后期管理真空,實現了房地產業的平穩發展。 

    除了政策要求之外,開發企業成立自己的物業管理公司也有企業品牌戰略方面的考慮。隨著房地產業市場競爭的加劇,物業管理的水準高低成為影響開發企業市場份額的因素之一。一些大的開發商為了維護自身品牌的信譽和影響力,為了項目的持續性發展,刻意壓低物業管理費收取標準,以滾動開發形成的利潤貼補物業管理,通過專業的管理和嚴謹的運作帶給業主高品質的物業服務,以保證開發商的良好聲譽。 

    而對某些開發商而言,自行組建的物業管理公司則有利于協調發展商與業主之間的關系,因為這些開發商所建的每個樓盤都存在著或大或小的問題,有些開發商希望自己的物業管理公司接管后,扮演售后服務的角色去掩蓋房屋質量問題或解決建筑前期遺留問題,至少能把這類問題帶來的影響降到最低程度。 

二、從自建自管到建管分離是物業管理市場化的要求 

1. 自建自管因物業糾紛不斷而遭受質疑。 

   盡管自建自管中出現了諸如萬科這樣口碑良好的品牌企業,但是建管不分仍然成為近年來物業糾紛矛盾的焦點。北京市政協在 2006 年 7 月發布了 《 關于北京市居住小區物業管理問題的調研報告 》 ,指出現有商品房小區發生的物業糾紛中,有相當一部分源于開發建設遺留問題,主要表現在規劃變更導致業主利益受損,房屋建筑和附屬設備質量差,配套項目缺項甩項,建筑權屬不清,產權不明等方面。開發遺留問題大部分是在物業管理階段暴露出來的。由于法律關系不清,主體責任不明,問題往往無法得到根本解決,業主的合法權益受到侵害。個別開發企業對遺留問題采取能拖就拖的策略,工程完工撤走后,把問題甩給物業管理企業,物業管理企業夾在開發商和業主之間,在開發商和業主發生糾紛的時候,常常難以公平處理,成為矛盾的焦點。部分業主也因為物業管理企業和開發商是“一家人”而將對于開發商的種種不滿以拒絕交費等方式遷怒于物業管理公司,從而造成業主與物業管理企業之間的諸多糾紛。 
 
    2005 年 8 月,北京“美然動力街區”業主與開發商下屬物業管理公司矛盾不斷,直至訴訟,小區一度陷入物業管理真空狀態,成為自建自管物業糾紛的典型案例,成為我國目前物業管理糾紛和現狀的縮影。 

2. 自建自管缺乏監督和約束機制 

    由于長期奉行“誰開發、誰管理”的原則,所以大多數物業管理企業由房地產開發企業直接派生出來。這種建管不分的父子關系,決定了物業管理企業必然依附于房地產開發企業,不能站在中立的立場上真正對業主負責。物業管理公司在接管母公司開發的樓盤時,降低驗收標準或者完全省略了驗收程序,很難有效地監督、制約開發商,使得許多隱性問題得以遺留下來,為以后的管理工作埋下隱患。同時,開發商對物業管理企業的監督機制也因為“父子關系”而大打折扣。 

3. 自建自管延緩了物業管理市場化的進程 

    首先,自建自管不利于物業管理企業真正走向市場,獲得自主發展。由于項目的取得不是來自市場競爭,企業沒有生存壓力,也沒有競爭動力,不愿走向市場;長期依靠開發企業的經濟支持,自身造血能力有限,成本居高不下,沒有能力參與市場競爭。 

    自建自管形式對物業市場競爭格局的形成也產生了負面影響。由于自建自管形式占據了主流地位,市場化運作的專業物業管理企業通過投標取得項目管理權的機會并不多,物業管理市場化發展進程受到了限制。部分物業項目依靠開發商的貼補維持了較高的服務標準,這種“物超所值”的服務不是市場化運作的結果,不能使物業管理企業實現管理資金的良性循環,不利于社會大眾對質價相等的物業服務標準形成正確的認識。同時,貼補式物業管理也潛伏著開發商在其滾動開發完成,取消對物業的貼補后,服務檔次下降所可能引發糾紛的隱患。 

4. 建管分離是物業管理市場化發展的大趨勢 

   建管分離是房地產業社會分工和物業管理市場化發展的必然結果。隨著房地產業內部分工的逐步細化,一大批專業物業管理公司發展起來,在市場競爭中不斷完善自我,憑借高素質的人才及豐富的經驗、優良的服務態度獲得開發商及業主的信賴,承擔了小區的物業管理服務工作。這意味著物業的開發建設權與管理權可以分離,物業的所有權與管理權也可分離,這種分離是一種進步。 

   1999 年 9 月 12 日,北京美林花園通過招投標方式選聘物業管理公司,開創了北京通過物業管理招投標選聘物業管理企業的先河。物業管理行業中引進競爭機制,促使物業管理公司提高服務質量,從而提高了物業管理行業的整體水平。 

    2003 年 9 月 1 日起施行的 《 物業管理條例 》 規定:國家提倡建設單位按照房地產開發與物業管理相分離的原則,通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業管理企業。明確了建管分離的基本原則。 

三、建管分離對物業管理市場的影響 

    第一,建管分離會使物業管理行業內部市場競爭加劇。建管分離將大量開發商下屬物業管理企業推向市場,通過競爭獲得企業發展所需要的規模。企業間競爭帶來的結果一是能促進全行業管理服務水平的提高,二是通過優勝劣汰改善物業管理行業結構,三是通過競爭形成市場化的合理價格體系,四是迫使物業管理企業規范運作,減少物業糾紛的出現。 

    第二,建管分離將改變開發商品牌戰略的實施方式。建管分離的確會影響開發商品牌戰略在物業管理和售后服務中的延伸,部分開發商將會組建獨立的物業管理企業,繼續其在品牌戰略和集團化發展方面的努力。部分開發商可能不再將已出售的住宅小區的物業管理權當作不舍得嫁出的女兒,而是尊重業主在物業管理方面的自治權,縮短品牌戰略的戰線,轉而集中精力打造精品項目。

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