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物業費漲價需先做好服務

2015-07-31

    近日,位于深圳寶安富通城的繽紛世紀花園小區在物業管理費漲價的過程中遭遇了物管公司與業主之間的矛盾,物管方面稱物業費漲價已經過合理合法的程序,而部分業主則表示反對,認為業主表決的結果與真實情況不符,其周圍大部分業主并不同意物管費漲價。 

  而記者了解到,深圳自2007年以來的物業管理費政府指導價就一直未有調整,現行標準甚至比1997年深圳的物業費標準還低,而隨著深圳近些年人工、材料等成本的上升,很多老住宅小區都將面臨物業費要漲價的難題。

  專家則告訴記者,由于歷史原因和成本原因,深圳一些老住宅小區在未來數年或都面臨物業費要漲價的問題,如何溝通和協商成為雙方都要面對的問題。物業費要漲價,一方面是物管公司要充分和業主溝通,充分說明漲價的理由,漲價程序要做到公正、透明,另一方面業主也要理解物業服務的價值,懂得為合格的服務支付合適的價格。在面臨物業管理費用調整的問題上,物管和業主都要學會如何溝通和協商。

  深圳物管費指導價6年未調

  深圳的物業管理行業在全國起步最早,據深圳市物業管理協會法律服務中心主任陳曉平告訴記者,最開始深圳的物業管理費完全是市場定價,當時包括住宅和其他物業的價格也相對較高。

  而到了2007年,深圳市出臺了物業管理住宅收費指導標準,對價格進行了規范性調整,比如高層每月每平方米是1.9—3.9元,并且價格要調整需要業主同意方可。“這一價格標準雖然是政府指導價,不做強制性要求,但實際很多小區的物業費還是在政府的指導價格區間內”,深圳市物業管理協會副會長曹陽告訴記者。

  2007年的這一標準已然比1997年深圳的物業費標準有所下降。曹陽表示,1997年深圳的高層住宅的物業費標準是每月每平方米2.6—4.5元,到2007年已經有所下降,而更為制約物業費水平的則是原本每兩年調整一次的這一政府指導價從2007年到現在一直未有調整,“我們每兩年都會通過深圳市住建局向深圳市發改委申請調整這一指導價,但發改委至今還沒有啟動調價的相應程序”,這樣直至現在,深圳的物業管理住宅收費仍在執行2007年的指導價水平。

  “這就導致物業管理費用標準的深圳全范圍、全行業偏低”,曹陽表示,這是深圳近期多住宅小區物業管理費要漲價的背景之一。而在管理費標準低的行業現狀下,曹陽告訴記者,老百姓平時感覺不到,但實際上卻因此使得物業服務的標準在降低,“比如1997年的時候物業服務要求所有建筑的外墻要每年清洗2次,而現在實際上每兩年清洗1次的標準都達不到,這就使得很多建筑物的外墻看起來都不干凈”,物業費用標準的降低也讓深圳物業管理服務水平在降低。

  而另一個背景則是,近些年來深圳不斷上升的人力成本和材料成本等。陳曉平認為,政府指導價格有必要根據CPI等物價指標調整,但近兩年深圳CPI持續高企,各類物價及人力資源成本上漲,物業費指導價卻沒有調整,這令不少物管企業反映出現虧損。

  半數欲調價小區因業主反對而失敗

  曹陽告訴記者,深圳有七八千個住宅小區,而這些小區中那些老住宅小區都將面臨物業費調整,一方面是越老的小區當年的物業費標準越低,另一方面是越老的小區設施越陳舊,越需要更高的物業維護成本和管理費用。

  而實際上,雖然近些年已經進行調整物業費的小區不少,但相比全市如此多小區而言范圍并不大,數量也并不多,曹陽表示,一些應該調整物業費用的小區還沒有調整的原因正在于,目前深圳住宅小區物業費想要漲價非常之難。

  深圳市住房研究會常務副會長陳藹貧也認為,深圳目前一些小區物業費要上漲的確有其歷史原因,“那些時間較長的老舊住宅區的物業費水平的確偏低”。但陳藹貧透露,最近幾年實施漲價程序的小區實際上只有一半左右調整了物業收費價格,而另外一半則都因為業主的反對而未能成功。而未來,這一矛盾或越來越明顯,因為會有越來越多的小區進行調整價格的程序,陳藹貧表示。

  物業費價格的高低實際上是一個普通的市場交易行為,陳藹貧認為,物管為業主提供物業管理服務,業主支付服務費用,其本質和上街買菜差不多,是一個雙方協商的過程,但實際在進行物業費價格調整當中,很多居民不能理解,而很多物業公司漲價程序則不夠透明和細致。

  “比如對于業主而言,其認為度假去幾百元住一晚酒店是合理的,但卻不認為為自己常年居住的房子支付每月每平方米幾元的物業費是合理的,這是消費觀念上的問題”,陳藹貧認為,對于物業費業主要有合理的認識和理解,不能只認為物管就是水電工和保潔。而對于物管企業而言,陳藹貧也表示,物管企業要調整物業費,必須要向業主詳細地說明漲價的原因,并且在程序上做到公正透明。

  小區物業費水平難漲價,一方面是住宅小區涉及的群體大,要全體業主同意并不容易,另一方面則是物管企業在漲價的程序和過程上做得不夠細致,陳藹貧表示。

  建議引入第三方評估機構

  而對于物業費要調整的程序,陳藹貧表示,物業費的價格標準主要是看物管企業和業主協商的結果。一般物管企業如果要想漲物業費,首先要進行方案測算,即目前的成本和指出情況,以及調整的幅度等,在此基礎上物管企業要和業委會或業主大會進行溝通和交流,并經過討論、說服等過程后獲得足夠業主的同意才能執行。

  而據陳曉平介紹,物管公司希望提高管理費用,需通過業主大會。業主大會由業主委員會組織,沒有業主委員會的,由社區工作站來組織。召開業主大會時,參會的人數要超過業主的二分之一。對于漲價決議,需要業主大會的參會業主超過二分之一的人數同意。小區維修基金的使用、征集需要業主大會超過三分之二的人數通過,其他事宜,包括價格的調整,都是二分之一即可。而在這一表決通過后就要針對提價以書面形式提出一個決議案。由于業主大會的決議是立時生效,即一公示就立即生效,這以后物業管理企業提供相關成本資料、申請書,到物價主管部門進行備案后,提價就可以通過。

  “現在的問題是,一方面業主不理解或完全不接受漲價,另一方面物管企業的這一程序不夠充分說明和向業主充分的溝通”,陳藹貧表示。記者了解到,目前業主反對漲價的一些小區普遍在物業服務水平、成本支出項目公示、漲價程序等方面做得不夠好。“我們接觸到的案例也顯示,那些平時物業服務做得好的企業,其的漲價調整更容易獲得業主的贊同和接受,越是那些平時物業服務一般的企業,其漲價就面臨更多阻力”曹陽表示。

  而要解決雙方的隔閡,曹陽建議,如果物管企業提供的建立在測算基礎上的調價方案不能獲得業主認可的話,以后可以引入第三方的評估機構來鑒定評估是否有調整物業費的需要,以及調節的幅度,以此來促進正常合理的物業費調價行為。

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